現役不動産業関係者の話です。

不動産屋は土地を売る「販売」と土地を貸す「賃貸」に分かれています。この業界は儲かっているイメージが強いのですが（最近は不況の煽りもある？）、いったいどのようにしてお金を稼ぐのでしょうか？

よく思いがちなのは、不動産屋は購入した土地の値段が上がってから売却し、その差額で儲けているということです。しかし、それはごく一部でありほとんどが土地の売却を依頼されて、それの仲介手数料をもらいます。それは「販売」も「賃貸」も一緒です。

「不動産屋は仲介料をもらってお金を稼いでいます。」

仲介料は販売の場合、土地の値段の３％、賃貸の場合は家賃１ヶ月分です。これが一般的ですし、これ以上仲介料をとってはいけません（たしかエイブルは0.5か月分でやっていると思いました）。アパートやマンションを借りたことがある人は仲介料を払った経験があると思います。

以上を踏まえて「賃貸」のお話をしたいと思います。



　※イメージ画像です。


部屋を借りるときは、たいていコンビニや書店などで賃貸雑誌を買い、自分の条件に見合った部屋があれば不動産屋に問い合わせた上で、その部屋が空いているかを確認してから部屋を見に行くと思います。そして気に入ったら契約して部屋を借りる。これが一般的な流れでしょう。
しかし、不動産屋へ雑誌の物件を問い合わせると「もう決まってしまった」とか「大家が不在で紹介できない」などと言われ、「ほかにいい物件がある」と紹介されることがあります。
1ヶ月ほど同じ賃貸雑誌を読み続けると、ときどき面白いことを発見します。決まったと言われた物件そっくりの部屋がまた雑誌に載っているのです。最寄駅は隣の駅ですが、その分駅までの距離は伸びています。これはどうゆうことでしょう？たまたま同じ様な物件があったのでしょうか？
そもそも何かを紹介する雑誌（車、アパート、マンション、人材など）は“雑誌”とジャンル分けされていても“広告”です。お客を呼ぶための餌です。だから雑誌にはおいしそうな物件がたくさん載っています。客寄せにありもしない物やよく見せるために手を加えるなんていうのはあたりまえのことなのです。

「雑誌の物件がそのままあると思ってはいけない」

人間の心理として掘り出し物を探したいと思うのが当然です。しかし、そういったものは通常ありません。どこまでいっても「安かろう、悪かろう」です。安いものには理由がある。そして雑誌はあなただけが読んでいるのではありません。数多くの人が目を通しています。本当にいいものというのは勝手に売れて行きます。自分に都合のいいものなどはほとんど存在しません。
さて、それではどのようにして部屋を探せばいいのでしょうか？一番確実なのは、自分の住みたい地区を決めて駅前にあるような不動産屋さんに出向き自分の足でこつこつ探す。これが一番確実です。



▲正しくはウォークインクローゼットなのだが、“ウォーキング・・”になってしまっている間取り図。ちなみに県営アパートの入居案内資料だそう。（そそるホームページより。）


次に不動産屋へ実際にあなたが行ってからのお話です。

賃貸雑誌を読んでいるとお気に入りの部屋が見つかりました。さっそく不動産屋に電話です。「ご紹介できます」と言われ早速部屋を見に行きます。しかし、不動産屋についたら「たった今部屋が決まってしまった」と言われてしまいました。仕方なく進められた物件を見ているうちに「ここでいいかな・・・」と思い・・契約。
よくある話だと思います。前記のように、広告物件は間取りや部屋の広さ、階数など魅力的な物件に変身している事が多いので、不動産屋はそれらを紹介できません。そしてもう一つ広告物件を紹介しない理由として、お客にどうしても決めて欲しい物件と言うのがあります。それはどんな物件かというと、「バックマージンがもらえる物件」です。
ではどんな物件でバックマージンをもらえるのでしょうか？それは営業が大家と交渉をして、マージンをくれたらすぐに決めるといったものです。だから不動産屋はお金と大家との関係上、マージンのもらえる物件を勧めていくのが通常です。
もし不動産屋に行くことがあり部屋を紹介された時には、店側が進めてくる物件の図面をよく見てみましょう。礼金、敷金の部分がスタンプ調になっていたり、数字が曲がっていたり、コピーをした後にもってきたりなど物件はまず間違いなくバックマージンがもらえる物件です。マージンは大家から払われるのではなく、お客の礼金から払われます。ただでさえ仲介手数料を取られているにも関わらず、さらに1〜2ヶ月分多く払うのはやはり納得がいかないと思います。ちなみに、前記のとおり仲介手数料は家賃の１か月分までと法律で決まっています。

「不動産屋さんが進めるの物件とはあなたにおすすめの物件ではなく自分にとっておすすめの物件ということ。」


それでは最後に不動産屋さんのネットワークについてのお話です。
ここでまた話がこまかくなってきますが、賃貸不動産の仕事は「管理」と「仲介」に分かれます。管理とは建物の管理を大家さんから任されること（※建物整備の管理とは違います）、仲介はお客と大家の仲介をすることです。「管理」は建物の管理を任されているため空いている部屋に人を入れなくてはいけません。そのため前記のようなバックマージンが発生します。そして、不動産内だけの広告も配られています。不動産屋さんへ出向く人はさまざまな物件の間取り図を見せられたりしますが、主にこの不動産業界に出回っている広告を見せらているのです。

ほかにも「おいしいお客は●●な人」とか、「お部屋の利口な選び方」などありますが、今回はこの辺まで。